Kako se zaštiti od nesavesnih (pod)stanara
U javnosti je odjeknuo događaj od početka septembra, kada je u centru Smedereva, stanodavac na vratima stana u kojem su se nalazili podstanari, aktivirao eksploziv, navodno zbog spora oko neplaćenih zakupnina.
Srećom, slučajevi koji se ovako tragično okončaju su retki, ali problemi sa podstanarima neretko dovode do pravnih pa i fizičkih sukoba sa vlasnicima stanova. Ne ulazeći u to šta se zaista dogodilo u Smederevu i ko je bio u pravu, pitanje kojim se bavimo ovim tekstom je – kako se zaštititi od problematičnih podstanara.
Na internetu je dostupan veliki broj tekstova koji se bave temom zakupa i sadrže osnovne smernice stanodavcima kako da urede svoje odnose sa zakupcima. Takođe je moguće preuzeti razne modele ugovora o zakupu. Međutim, kako to obično biva, ono što je besplatno nije obavezno i dobro. Pa tako, ugovori koji su dostupni za preuzimanje obično sadrže samo osnovne obaveze vlasnika stana i zakupca, što nije od velike pomoći u slučaju npr. da stanar neće da izađe iz stana iako je ugovor istekao ili je raskinut. Zato se ovim tekstom nećemo baviti osnovnim pojmovima zakupa, već mehanizmima koje treba uključiti u ugovor o zakupu stana radi postizanja što bolje zaštite vlasnika stana od nesavesnih stanara.
Pod „nesavesnim“ stanarom podrazumevamo stanara koji ne plaća redovno zakupninu ili komunalne usluge, ne održava stan, nanosi štetu stanu, pravi buku, neće da izađe iz stana i da ga vrati stanodavcu itd. Pretpostavka je naravno, da je svaki budući stanar savestan i da će se o stanu brinuti kao o svom, međutim, objasnićemo da je bolje delovati preventivno i ništa ne prepuštati slučaju, obezbeđivanjem vlasnika stana kroz kvalitetan ugovor.
Pre svega, potrebno je razjasniti da je Zakup stana uži pojam od zakupa uopšte, pa je jednim delom regulisan Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada, dok se na sve što nije regulisano tim zakonom, primenjuje Zakon o obligacionim odnosima.
„Zakupodavac“ je svako ko daje u zakup neku stvar (pokretnu ili nepokretnu) dok pod „stanodavcem“ podrazumevamo zakupodavca stana.
Zakon o stanovanju se dakle ne primenjuje na zakup poslovnog prostora, kuće, stambene zgrade i dr. ali ovaj tekst svakako može biti koristan i zakupodavcima drugih nepokretnosti, osim stana.
Ugovor o zakupu uopšte, ne mora biti u pisanom obliku, međutim, kada je predmet zakupa stan, on mora biti u pisanoj formi i mora imati određenu sadržinu, koja je propisana Zakonom o stanovanju. Neki od tih obaveznih elemenata su npr. mesto i datum zaključenja ugovora i podaci o ugovornim stranama; podaci o stanu; vreme trajanja zakupa; iznos, način i rokovi plaćanja zakupnine; dakle sve ono što bi jedan uobičajeni ugovor o zakupu trebalo i da sadrži.Zakon međutim dodaje jednu važnu odrednicu – otkazni rok ne može biti kraći od 90 dana.
Lista obaveznih elemenata ugovora koju definiše zakon nije konačna, već se u ugovor mogu (i trebalo bi) dodati i dodatne odredbe kako bi ugovor kvalitetno i detaljno predvideo i regulisao sve sporne situacije. Takođe, overa ugovora nije obavezna, ali mi čvrsto savetujemo da se ugovor solemnizuje kod javnog beležnika – pročitajte u nastavku teksta i zašto.
Ako se ugovorom ne definišu jasne i precizne obaveze stanara (npr. da stanar trpi da stanodavac jednom mesečno obiđe stan), to može stvoriti velike probleme vlasniku stana kome onda preostaje da se uzda samo u savesnost stanara ili dugotrajne sudske postupke.
Dakle, da bi se izbegli problemi sa nesavesnim stanarima kao i sudski postupci koji dugo traju i povlače značajne troškove, potrebno je pripremiti dobar, detaljan ugovor i solemnizovati (overiti) ga kod javnog beležnika. U suprotnom, vlasnik stana koji je pronašao ugovor na internetu, zadovoljan što je nadmudrio advokate i uštedeo da plati za izradu dobrog ugovora i naknadu za overu, lako može osetiti na svojoj koži koliko takva „ušteda“ zapravo košta na kraju.
Kvalitetno pripremljen ugovor o zakupu mora da predvidi sve one situacije koje u praksi najčešće dovode do problema sa stanarima, pa bi takav ugovor npr. i između ostalog trebalo da uključuje:
- Trajanje ugovora
Opšte je poznato da se zakup može ugovoriti na određeno ili neodređeno vreme. Ako je ugovoren sa određenim trajanjem, prestaje istekom roka na koji je ugovoren (osim ako zakupac nastavi da koristi stvar a vlasnik se tome ne protivi, u kom slučaju se smatra da je zaključen novi ugovor pod istim uslovima, neodređenog trajanja).
Savetujemo da se ugovor uvek zaključi na određeno vreme, a potom da se produžava aneksima ili novim ugovorom, takođe na određeno vreme. Na taj način, stanodavac je dodatno zaštićen za slučaj da se pojave komplikacije oko raskida ugovora iz bilo kog razloga, pa će ugovor svakako prestati da važi na određeni datum.
- Inspekcija stana
Ugovorom se može predvideti da je stanodavac ovlašćen (lično ili preko lica koje odredi) da periodično, npr. jednom mesečno, uz najavu od 48h unapred i u razumno vreme, u trajanju od 30 min, obiđe stan u zakupu, kako bi se uverio da je stan u ispravnom stanju i da ga zakupac održava. Obaveza Zakupca u tom slučaju je da stavi stan na raspolaganje u dogovoreno vreme i da stanodavcu omogući nesmetano razgledanja svih delova stana. Može se predvideti i da stanodavac može izvršiti inspekciju i češće i sa kraćim rokom za najavu ako opravdano posumnja da postoji opasnost od nastupanja štete usled neodržavanja stana.
Na ovaj način, stanodavac štiti svoje pravo da u svako doba zna u kakvom je stan stanju, a stanari s druge strane, imaju garanciju da će se obilasci „inspekcije“ vršiti razumno doba, ne previše često i u minimalnom trajanju, čime se poštuje njihova privatnost.
Da bi ovaj mehanizam imao i svoju praktičnu vrednost, ugovorom se mora predvideti i da je odbijanje stanara da omogući stanodavcu inspekciju stana razlog za raskid ugovora od strane stanodavca. Kako se može pretpostaviti da je razlog stanara da ne pusti vlasnika u inspekciju stana upravo namera da prikrije neku štetu ili činjenicu da stan koristi suprotno ugovorenom (npr. izdao ga je u podzakup mimo ovlašćenja iz ugovora), smatramo da se u tom slučaju ne mora poštovati otkazni rok, jer se raskid preduzima kako bi se sprečila šteta po stanodavca.
- Održavanje stana
Potrebno je jasno razgraničiti redovno od vanrednog održavanja, navođenjem konkretnih definicija šta koje uključuje. Obično je stanodavac odgovoran za vanredno, a stanar za redovno održavanje. Npr. sitne popravke usled redovne i uobičajene upotrebe stvari ili uređaja padaju na teret zakupca (stanara), dok je zakupodavac odgovoran za glavno održavanje, strukturne radove i glavne popravke, npr. održavanje i popravku strukturnih elemenata i sistema kao što su zidovi, plafoni, krovovi, podovi, temelji, grejanje, vodovodne i slične instalacije.
Naravno, ako kvar nastane tako što stvar nije upotrebljavana adekvatno svojoj nameni ili na redovan i uobičajen način, troškove popravke će snositi zakupac.
Radi boljeg obezbeđenja, savetujemo da se ugovorom što detaljnije definiše odgovornost za održavanje, upravo kako bi se izbegle nedoumice oko toga šta je čija odgovornost.
Pored ove podele odgovornosti, ugovor mora da sadrži klauzulu prema kojoj je zakupac odgovoran za svaku štetu koja nastane njegovom krivicom ili nepažnjom, i to kako njegovom lično tako i lica koje po njegovom odobrenju boravi u stanu.
Ugovorom takođe treba predvideti da je propust stanara da održava stan razlog za raskid ugovora od strane stanodavca.
- Zapisnik o primopredaji i foto-dokumentacija
Prilikom ulaska u stan i kasnije prilikom iseljavanja zakupca, poželjno je sačiniti zapisnik o primopredaji koji će sadržati listu svih pokretnih stvari koje su uključene u zakup kao i napomene o stanju svake stvari (npr. oštećenja na zidovima, mesta gde curi voda, loše stanje uređaja itd).
Poželjno je da u prilogu zapisnika bude foto-dokumentacija, kako bi se izbegle nedoumice oko stanja stvari.
- Plaćanje računa
Ugovorom se mora precizno definisati obaveza stanara da redovno plaća sve račune koji opterećuju stan (komunalne usluge) kao i da dokaz o uplati prezentuje ili preda stanodavcu. Ako stanar ne plaća račune redovno, time se nanosi šteta stanodavcu, protiv kojeg pružaoci komunalnih usluga mogu da pokrenu i izvršni postupak čime se višestruko uvećava početni dug.
Zato, ugovorom treba pre videti da je propust stanara da plaća račune razlog za raskid ugovora bez ostavljanja posebnog otkaznog roka.
- Neplaćanje zakupnine
Prema zakonu, Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu ako zakupac ne plati zakupninu ni u roku od 15 dana pošto ga je zakupodavac pozvao na plaćanje.
Dakle, stanaru se prvo mora uputiti opomena, da bi vlasnik stana tek potom mogao da otkaže ugovor, i to uz poštovanje otkaznog roka.
Kako bi se izbegle teškoće oko dostavljanja opomene, jer stanar može npr. da izbegava da primi preporučenu poštu, savetujemo da se u samom ugovoru predvidi npr. email adresa preko koje će vlasnik stana komunicirati sa stanarom ili nalog na nekoj mreži za komunikaciju (viber, watsupp), pa se na taj način izbegavaju teškoće oko dokazivanja da li je opomena stanaru uručena.
Međutim, ako stanar konstantno kasni sa plaćanjem zakupnine, onda je stanodavac prinuđen da ga svaki put opominje, pa bez obzira što ovaj nakon opomene izmiri obavezu, stanodavac neće više imati interes da održi ugovor sa njim, već će želeti da pronađe savesnijeg stanara koji će redovno izmirivati obaveze. Zato, ugovorom se može predvideti određeni prag tolerancije, npr. ako stanar zakasni dva puta uzastopno ili tri puta ukupno u periodu od 6 meseci, stanodavac će imati pravo da raskine ugovor.
- Otkaz i raskid ugovora
Iako zakon koristi oba termina, između njih u praksi nema bilo kakve razlike, jer i raskid i otkaz dovode do prestanka ugovora.
Raskid je uglavnom pravo zakupca, iz razloga koji se odnose na svojstva zakupljene stvari, nemogućnost da je upotrebljava itd.
Stanodavac ima mogućnost da ugovor otkaže i to:
- Ako stanar i posle opomene, nastavi da upotrebljava stvar protivno ugovoru ili njenoj nameni ili zapušta njeno održavanje, te postoji opasnost znatne štete za zakupodavca, i to bez davanja otkaznog roka.
- Ako stanar neredovno plaća zakupninu, uz poštovanje otkaznog roka
- Ako stanar da stan u podzakup bez dozvole, uz poštovanje otkaznog roka
Otkazni rok kod zakupa stana iznosi najmanje 90 dana.
Naravno, ugovorne strane se mogu sporazumeti o dužem otkaznom roku, a mogu zaključiti i sporazum kojim će otkazni rok skratiti.
Ugovorom se takođe mogu predvideti i dodatni razlozi za otkaz (npr. gore pomenuto onemogućavanje vlasniku stana da izvrši inspekciju stana, neredovno plaćanje računa itd).
Važno je napomenuti da se zakup na neodređeno vreme može otkazati uvek, uz poštovanje otkaznog roka.
Kod zakupa na određeno, osim razloga koji proizilaze iz samog zakona, ugovorom se moraju predvideti svi potencijalni razlozi u kojima stanodavac ima pravo da otkaže ugovor, inače će biti prinuđen da čeka istek zakupa.
Npr. ako stanar pravi buku i time ometa komšije, koje ga prijavljuju komunalnoj miliciji i o tome obaveštavaju vlasnika stana, to može biti razlog za otkaz samo ako je tako nešto predviđeno ugovorom. Niko ne želi da se zamera komšijama time što će dopustiti stanaru da remeti kući red, pa je svakako preporučljivo ovaj razlog uneti u ugovor.
Zaključujemo da kod zakupa na određeno vreme mora postojati razlog za otkaz i to razlog koji je kao takav predviđen ugovorom, u suprotnom, vlasnik stana će morati da čeka da zakup istekne da bi se otarasio stanara.
- Prinudna naplata zakupnine
Ugovorom se može predvideti izvršenje iznosa neplaćenih zakupnina na osnovu samog ugovora kao izvršne isprave. Iz tog razloga se ugovor mora sačiniti u obliku javnobeležničkog zapisa.
U ugovor se ugrađuju klauzule prema kojima bi stanodavac mogao da pokrene izvršenje protiv stanara radi naplate neplaćenih zakupnina, samo na osnovu izjave date kod javnog beležnika da je obaveza dospela i da nije izvršena. Zgodno, zar ne ?
Može se predvideti i sredstvo obezbeđenja, npr. lična menica, ali takva mogućnost se u praksi ne koristi.
- Kako izbaciti nesavesnog stanara
Verovatno najteže pitanje u praksi je kako iseliti stanara koji neće da izađe iz stana iako je ugovor raskinut ili je istekao. Da napomenemo: stanar ima državinu, tj. posed na stanu. On dakle ima pravo da stan drži, tj. da bude u njemu, i sve dok se pred sudom ne utvrdi drugačije, vlasnik stana će imati problema da uspostavi ranije stanje i zauzme stan.
Nikako ne savetujemo da sami pokušavate da iselite stanara jer ćete time verovatno počiniti krivično delo, pa pored neuspeha da ga izbacite, suočićete se i sa krivičnim postupkom kao dodatnim problemom.
Isključenje struje/vode u stanu takođe nije preporučljivo, jer vas stanar može tužiti za ometanje državine, i verovatno će i uspeti u tom sporu.
Zvanje policije vam ništa dobro neće doneti, jer policija nije nadležna da raspravlja pravna pitanja (podsećamo da stanar ima državinu, dakle on je u stanu na osnovu svog prava, a da li je to pravo izgubio, nije na policiji da odlučuje).
Redovan postupak je podnošenje tužbe za iseljenje, što će verovatno potrajati, imajući u vidu opterećenost sudova.
Rešenje međutim postoji i sastoji se u izvršnoj klauzuli u ugovoru. Ugovor mora da bude sačinjen u formi javnobeležničkog zapisa i da sadrži klauzulu prema kojoj se samo na osnovu ugovora i izjave vlasnika, može pokrenuti izvršenje koje za cilj ima predaju stana vlasniku.
Ovo je najbrže i najefikasnije rešenje, a takođe i najjeftinije uprkos tome što morate da platite javnobeležničku naknadu (i naravno, advokata koji ume to dam sačini).
Imajte na umu da ovaj tekst predstavlja stav autora, a ne pravni savet, te da je za izradu svakog pojedinačnog ugovora potrebno obratiti se stručnjacima.
AUTORI:
advokat Miloš Radulac
advokat Kristina Kostić Radulac
Zabranjeno je neovlašćeno preuzimanje teksta u celini ili delovima. Sva prava zadržana
